‘米乐|米乐·M6’房地无偿转入首开 首开股份以何逆袭？

房地集团被转至先河集团的靴子再一落地。3月11日晚间，首开股份发布公告称之为，与北京房地集团实行拆分重组，将北京房地集团的国有资产使用权直管给先河集团，并由先河集团对其行使出资人职责。尽管这次拆分的主体是大城研发集团（首开股份的母公司），但业内指出，将来房地的土储会划入到首开股份，展开合作开发。并且，房地在棚改方面甚有经验，这对公里/小时棚改、城市更新的首开股份来说，毫无疑问是锦上添花。

京城地产一哥的方位，首开股份多年来仍然跪于上。然而，一哥自有一哥的困惑。业内普遍认为，独立国家策画能力严重不足、京内京外的游走等原因，使得早在京内声名鹊起的先河，错失了规模发展的黄金时期，变得后劲发展特别是在严重不足。而今，时隔并购中晟置业之后，房地使用权转至先河，给地产业务线之首开股份，加添了无数可能性。

寻求转型的首开股份，一旁拆分地产业务，一旁公里/小时棚改、城市更新背后，到底以何逆袭？一场双赢的交易早春三月，一则千亿元量级的国有企业合并案，引发了业内的注目。先河与房地集团开会重组会议的两日后，3月11日晚间，首开股份发布公告称之为，与北京房地集团实行拆分重组，将北京房地集团的国有资产使用权直管给先河集团，并由先河集团对其行使出资人职责。公告表明，本次实行拆分重组前后，首开股份有限公司股东和实际掌控人均并未发生变化。

公司与有限公司股东及实际掌控人之间的控制权结构及比例皆并未发生变化，对公司的经营活动不包含实质性影响。房地集团是2005年4月份由北京市人民政府出资正式成立，主要经营为建筑施工、物业管理、保障性住房研发、古物修葺等业务，注册资金为8亿元，主要服务中央在京单位物业管理，北京市科国企非经资产管理。在先河千亿级体量面前，尽管房地集团看起来是小巫，但房地集团的业务范畴与首开股份的业务范畴重合度极高。“住宅研发、棚改、城市更新、古物修缮是首开股份的主攻方向”，知情人告诉他，这是一次统合，按照以往经验，大概率情况是，将房地集团的地产板块统合到上市公司，比如首开股份；而非地产板块统合到非上市公司，比如先河集团旗下的物业公司。

针对此次房地集团的转至，业内普遍认为，是先河为了在城市更新业务方面有所扩展，减缓棚改项目研发进程。这种众说纷纭从国资委的公开发表言论中可以佐证。北京市国资委称之为，此次拆分，不利于更进一步推展市属房地产企业转型升级，积极参与老城区改建，承传历史文脉，重塑街区生态，助力大城城市有机改版。

公开发表资料表明，2018年，房地集团施工进停工面积263万平方米，新的中标工程257项，房地产完工面积24万平方米，销售面积14万平方米，构建销售收入27亿元，已完成投资46亿元，在施开建古建项目40一处文物修葺项目。“大概率被统合入上市公司首开股份”，某业内人士亦特别强调。

房地在棚改方面确实经验，这对公里/小时棚改、城市更新的首开股份来说，却是锦上添花。据上述知情人透漏，房地集团顺利实行了朝阳区豆各庄一号院农租房拆迁项目施工、朝阳区豆各庄二号院危旧房改建项目也正在集中力量办理立项，申请人划入棚户区改建计划；顺义牛栏山棚改项目也在20天内已完成了868户居民的签下，构建签下期内国有住宅签约率100%。

实质上，在国有企业改革背景下，有所不同国有企业之间的地产业务，或者同一平台下皆牵涉到地产业务，为防止同业竞争，展开重组拆分，是经常性操作者手法。这是一场双赢的交易。“房地集团这两年业务局限在北京市场，市场知名度并不大，通过类似于拆分，可以构建更佳的发展；而先河集团地产业务后劲不足，首开股份必须大力补足土地储备，和构建土地研发策略的转型”，贤迈进指出。地产老炮的困惑那么，后劲不足的先河这些年状况如何？作为京城地产一哥，相结合国资委大树，国内不少民营企业赴京后，都讨厌与其合作，如万科、龙湖等都与首开股份有牵头拿地研发合作史，但京城地产一哥却有他的困惑，不受市场行情冷失衡等原因所限，首开股份多年来仍然“碌碌无为”。

尽管此前，在北京区域品牌发布会上，首开股份副总经理田萌回应，2018年先河房地产协议销售额将突破1000亿元。但此前多年的数据却不好看，2014年～2016年，首开股份营业收入持续在300亿上下游走——208亿、236亿、299亿。在尊崇规模与速度的房地产行业，三年13%的营业收入快速增长无论如何也谈不上亮眼。2017年，营业收入同比快速增长23%，盈利能力却在走下坡路。

事实上，这些年的首开股份仍然期望有所突破。步入潘利群接掌之后，2016年，首开股份的焦点开始偏向京外，遵守“植根于北京，扩展全国”的布局。

在此布局下，2016年全年，首开股份所减少的京内项目只有1个。而一年前的2015年，首开股份于期末持有人北京的土地储备大约400万平方米，称作北京仅次于“地主”。但是，“在房住不炒的主基调之下，北京市场和非北京市场，都面对着很多竞争压力，不仅京内出租汽车、限贷，京外一些热点一二线城市也未能幸免，再加产品定位的偏差之下，首开股份的企业规模觉得无法做到大”，贤迈进说道。

并且，从京内到京外，从京外再行到京内，游走徬徨之下，首开股份错失了几次的黄金发展时机。规模并未做到大背后，是首开股份困窘的现金流。公开发表资料表明，自2015年以来，首开股份的经营现金流早已在7个报告期内为负，资金承压情况显著。同时，承托首开股份在2017年27宗大手笔拿地，以及560.31万平方米新开工项目面积的背后，是其低至-204.53亿元的经营现金流。

2019年的前两个月，首开股份也没能步入开门红。3月11日，北京大城研发股份有限公司发布公告称之为，2019年1-2月份，公司共计构建签下面积18.8万平米，同比减少21.59%；签下金额44.47亿元，同比减少26.01%。“一方面和其企业性质有关，很多时候投资是有约束的，另一方面也和其内部动力严重不足有关，往往市场行情好的时候没快马加鞭，而行情很差的时候又没需要挣脱行情的影响。

而此类销售数据很差，又不会更进一步制约其拿地和扩展”，易居研究院总监贤迈进告诉他。凭什么逆袭顺利？以上京城地产一哥的困惑，很好地说明了首开股份动作屡屡之原由。如果说将近百亿体量的房地集团，在千亿级体量的首开股份面前，其地产业务不存在感觉较强，也相比之下洗没法首开股份的困惑，但如果沿着其发展轨迹，可以看见首开股份思变追求的急迫之心。

除房地集团之外，首开股份还并购了与它业务匹配度低的中晟置业。2018年5月，首开股份并购北京先河中晟置业有限责任公司100%股权。

中晟置业以保障房建设、土地一级研发及棚户区改建、项目代建为三大主营业务。彼时，首开股份公开发表回应，并购北京先河中晟置业有限责任公司100%股权，合乎公司了解前进棚改业务，希望减少公司在京棚改项目资源的目标。与房地集团一样，中晟置业在保障房、棚改、以及城市更新领域皆有资源。

中晟置业在北京有多个棚改项目，被流经到首开股份。正如某业内人士所言“住宅市场无法突围，尽管在北京市场的优势地位，继续无法动摇，但在情绪和忧患意识附身之下”，首开股份在重组中企图扩展新的方向。前有中晟置业被收购，后有房地的被拆分，业内指出，两次重组的方向都表明了先河将扩展棚改、城市更新等领域，找寻新的土地提供渠道和盈利方式。

并且，未来不回避还有地产业务统合的动作。实质上，明确提出“城市兴起管”口号的首开股份，时隔2016年那次之后，2018年再度启动转型，环绕“城市兴起官”，探寻构成了城市兴起的五大措施：投身于住宅出租市场、前进老旧小区改建改版、培育社区养老服务业态、参予旧城维护兴起、打造出创客空间平台。2018年11月，首开股份对专门从事棚户区改建业务的中晟置业注册资本40亿元。

彼时，潘利群说道：“首开股份大力前进在京的棚户区改建业务，期望很快做到大做到强劲棚改业务板块，并沦为首开股份商品房研发之外另一最重要的、发展空间大的业务”。城市更新被先河寄予厚望。也还是在去年的11月，首开股份出资6亿元，沦为芜湖远翔的受限合伙人。而芜湖远翔是由远洋资本发动成立的城市更新基金。

重组收购、公里/小时棚改、加码城市更新的首开股份，需要将困惑一扫而空？业内指出，寻求转型的首开股份，通过拆分和收购地产业务，需要较慢不断扩大规模、提升其经营能力。但与此同时，也带给了新的压力，“如何经营好和整顿好先前的项目，让销售规模尽早获释，从而上一个新台阶。

特别是在是管理层作好创意，这很关键”，贤迈进如是说。并且，对于城市更新、棚改等领域，对于先河来说，既是机遇，也是挑战。值得注意的是，房地集团被转至的进展及先前操作者情况，首开股份涉及人士告诉他，目前只是北京市国资委批准后了，明确的申请还没开始办理。

至于其他进展，则是集团层面在操作者，明确细节不方便透漏。

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