米乐m6官网登录入口苹果版_土地成本对住宅价格影响的实证分析

内容摘要：房地产住宅价格和土地成本具备一定的相关性，土地成本是住宅价格的一个最重要影响因素。本文以城市土地市场化程度较高的杭州为现代科学研究对象，定量分析土地成本和住宅价格之间的关系，说明了城市土地价格对房地产价格的影响。

　　关键词：房地产 住宅价格 土地成本 　　 　　随着经济的较慢发展和城市化进程的减缓，我国城市规模大大扩展，土地资源总体供求矛盾更加锐利。我国从20世纪80年代开始实行城镇土地用于制度改革，由土地的使用权用于向土地的有偿用于改变，提升了城镇土地资源配置的利用效率，提高了土地的价值，为城市建设累积了巨额建设资本。

近几年，关于住宅价格与土地成本之间的关系，学者、开发商、消费者之间有很多的争议。在这种背景下，本文以城市土地市场化程度较高的杭州为现代科学研究对象，融合杭州讨、拍电影、悬挂土地项目研发情况，从定量分析的角度说明了城市土地成本对住宅价格的影响。

　　 　　杭州城市土地价格状况 　　 　　城市土地市场是房地产市场体系中的一个最重要子市场，这是因为土地是房地产开发运营的基础性资产。土地市场不受主体房地产市场的影响相当大，同时也对整体房地产市场产生影响。1987年9月深圳将一块5321平方米的国有土地使用协议方式转让，同年11月又将一块46355平方米的国有土地以招标方式转让，12月以拍卖会方式转让一块面积8588平方米的土地使用权，从此确实意义上的城市土地市场开始构成。1996年，上海市实施了城市土地储备制度，随后杭州、青岛等城市也实施了城市土地储备，土地储备制度使得价格机制在城市土地市场中充分发挥最重要起到，使我国城市土地市场化程度急剧提升。

浙江省1999年开始实施土地招标、拍卖会、上海证券交易所等转让方式以来，土地价格涨幅较小。　　（一）杭州城市土地出让市场总体状况 　　杭州市土地市场经历了从无到有、逐步规范和较慢发展三个阶段。自1992年杭州市转让第一宗国有土地使用权以来，杭州市区一级市场土地有偿范围不断扩大，目前除法律规定可以拨给的土地以外，全部都划入有偿转让的轨道，转让方式也由原本单一协议转让居多逐步过渡到以招标、拍卖会和上海证券交易所转让居多。

尤其是1997年开始实行的城市土地储备制度，将城市存量土地全部划入城市土地储备中心管理，增强了政府宏观调控土地市场的能力，规范了城市土地市场。1998年以来，杭州市区全面实施了经营性用地展开招标拍卖会转让的政策，招标拍卖会转让的土地的比重大大提高，目前经营性的土地的招拍挂转让占100%。　　由于我国城市土地市场化制度创建时间不宽，城市土地市场化程度不低，各种用途土地交易数据缺少，搜集十分艰难，因此目前我国学者广泛对城市土地市场的定量分析严重不足。作为最先实行经营性土地公开发表转让的城市，杭州市城市土地出让的市场化程度较为低，因此获得数据较为更容易，为论文展开现代科学研究建构了较好的条件，保证数据的有效性和准确度。

　　1.现代科学资料搜集解释。数据来源：土地成交价历史价格数据源于杭州市国土资源局政府网站历次的招拍挂成交价价格，主要为2003-2005年的土地供应价格。为了便于数据的较为和处置，本文将转让地块总价统一换算成楼面价格。

楼面地价更加能现实体现同一区域各宗地、有所不同区域的地价水平。　　数据采集的区域和时间范围：土地出让信息仅限于杭州市区（因为余杭、萧山辖区内2001-2004年国有土地使用权转让比较独立国家）。数据自由选择的时间为2003-2005年，因为这一时间段内杭州国有土地的成交价数据可以必要从国土资源局政府网站取得，确保资料的准确性和严密性。

　　杭州市三年中所研发的房地产项目中有住宅用地、商务用地和综合用地，用地性质有所不同直接影响土地的价格，本文以住宅市场为分析切入点，只挑选住宅项目的土地出让数据处理。　　2.杭州市住宅土地出让的总体价格数据。2003年杭州市区转让34宗3381亩住宅用地，平均值楼面地价为2757元/平方米；2004年杭州市区共计转让27宗1829.5亩住宅用地，总成交金额872608万元，平均值楼面价格为2842元/平方米；2005年杭州市区共计转让土地1760.8亩。很显著杭州市区的土地价格稳定增长趋势，尤其是2004年到2005年土地出让价格一下子从2842.88元/平方米下跌到3804.56/平方米，其减少幅度相当大。

　　（二）杭州市各分区地块转让状况 　　土地价格不受区域因素的影响相当大，有所不同区域因其研发时间的早晚和离主城区距离远近等原因，土地出让的价格差异相当大。因此，为了需要更佳的解释城区土地价格变化，本文自由选择了三个典型区块（城西区块、市中心区块和滨江区块）作为分析样本。　　1.市中心区块。市中心区块由于交通便捷、设施成熟期，土地匮乏，造成开发商对市中心区块土地投标社会各界，大大压低地价。

2003年到2005年该区块共计转让土地4宗，虽然数量较少，但其平均值楼面价格已相等于一些其他区块住宅出售价格。目前该区块住宅供地已基本无地供。2005年3月转让的吴山四宜路地块，楼面地价格飙长至22296元/平方米，刷新了杭州土地出让价格之最。　　2.城西区块（传统文教区和蒋村住宅区）。

该区块以其设施设施完备和城市气息浓烈，沦为开发商和购房者最喜欢的区块之一，是近年来杭州楼市的领涨板块。由于2003年大专院校相继南迁，原高校用地沦为该区块供地的一个特色。2003年到2005年城西区块共计转让住宅用地10宗，主要集中于在文教区。2005年4月由金都房产取得原丝绸工学院地块楼面地价已愈7000元/平方米，涨幅高达300%多。

其中相当大程度上是因为城西地块居住于成熟度低，而供转让土地较较少。　　3.滨江区块。

滨江作为杭州未来的城市中心，是近两年来的热点区域。2003年到2005该区块共计发售住宅用地22宗，位列杭州各个区域之首。

区块仅次于的优势在于相结合高新技术园区建设，整个区域规划较完备，尤其是交通路网的建设在各个新区中较有优势。从楼面地价走势看，滨江区块2004-2005年土地价格涨幅仅次于。这是因为这一新兴居住区块日益成熟期，渐渐被杭州购房者拒绝接受。

　　通过上面的分析可以显现出，杭州市国有土地在有所不同地理位置和有所不同时间段，其转让价格不一样，并且转让价格仍然稳定增长趋势，其中2005年的土地价格较2004年有非常明显的下跌。杭州土地资源的严重不足是导致土地供需缺口的直接原因，再行再加政府对土地拍卖会展开限量投入，激化了房地产开发和土地供给的竞争。　　 　　杭州城市住宅价格中土地成本的比例 　　 　　杭州市的土地价格仍然在下跌，社会上不存在着“地价低造成房价低，房价低导致老百姓买了房子”的众说纷纭。那么土地价格的下跌否实时造就房地产住宅价格的下跌，土地成本又在房地产住宅价格中占到多大的比例，本文对转让土地中标项目中早已开始销售的楼盘展开了调查，将其楼面地价与当时的销售价格展开较为。

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